房屋正常使用性鑒定，該類型房屋鑒定側(cè)重考慮是否影響使用人正常的使用性，比如裝飾裝修破損、漏水、空鼓等現(xiàn)象等。而查勘中更側(cè)重于對圖紙的復(fù)核，現(xiàn)場的實(shí)際環(huán)境。往往產(chǎn)權(quán)補(bǔ)登或者改變房屋使用功能等常進(jìn)行此類型的房屋鑒定。承擔(dān)，而發(fā)現(xiàn)時間相隔時間越長對于越不利；房屋沉降檢測一般是由第三方房屋鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測鑒定，在進(jìn)屋沉降檢測前房屋鑒定機(jī)構(gòu)的選定也是十分重要的。
混凝土裂縫種類：
1、外荷載引起的裂縫： 外荷載作用下產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)裂縫一般具有很強(qiáng)的規(guī)律性，通過計算分析就可以讀出正確的結(jié)論。如：矩形樓板板面裂縫成環(huán)狀，沿框架梁分布，板底裂縫成十字或米字集中于跨中；轉(zhuǎn)角陽臺或挑檐板裂縫位于板面起始于墻板交界以角點(diǎn)為中心成米字形向外延伸。受力裂縫，其裂縫與荷載有關(guān)，預(yù)示結(jié)構(gòu)承載力可能不足或存在嚴(yán)重問題。
2、溫度收縮裂縫：溫度收縮裂縫是一種建筑常見的裂縫，主要是由于結(jié)構(gòu)的溫度變形及材料的收縮變形受阻及應(yīng)力超標(biāo)所致?，F(xiàn)澆板收縮裂縫主要集中在房屋的中部和房屋四周陽角處，裂縫成棗核狀止于梁邊。房屋四周陽角處的房間在離開陽角１米左右，即在樓板的分離式配筋的負(fù)彎矩筋以及角部放射筋未端或外側(cè)發(fā)生４５度左右的樓地面斜角裂縫。其原因主要是砼的收縮特性和溫差雙重作用所引起的，并且愈靠近屋面處的樓層裂縫往往愈大。從設(shè)計角度看，現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范側(cè)重于按強(qiáng)度考慮，未充分按溫差和混凝土收縮特性等多種因素作綜合考慮，配筋量因而達(dá)不到要求。而房屋的四周陽角由于受到縱、橫二個方向剪力墻或剛度相對較大的樓面梁約束，限制了樓面板砼的自由變形，因此在溫差和砼收縮變化時，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負(fù)彎矩筋和放射筋的未端結(jié)束處）首先開裂，產(chǎn)生４５度左右的斜角裂縫。雖然樓地面斜角裂縫對結(jié)構(gòu)安全使用沒有影響，但在有水的情況下會發(fā)生滲漏，影響正常使用。
3、地基不均勻沉降產(chǎn)生的裂縫：由于地基沉降不均勻使上部結(jié)構(gòu)產(chǎn)生附加應(yīng)力，導(dǎo)致樓板裂縫。不均勻沉降產(chǎn)生的裂縫多屬貫穿性裂縫，其走向與沉降情況有關(guān)。
4、使用商品混凝土引起的收縮裂縫：商品混凝土由于采用泵送，混凝土的流動性要好，因此一般商品混凝土的坍落度都較大，水灰比較大，如保證水灰比則要增加水泥用量，這樣就使混凝土在硬化階段出現(xiàn)收縮裂縫。裂縫的產(chǎn)生大多在砼澆筑初期，即澆搗后4～6小時左右，裂縫形狀不規(guī)則且長短不一，互不連貫，產(chǎn)生裂縫部分大多為水泥浮漿層和砂漿層。有于砼坍落度偏大，表面經(jīng)過振搗形成一層水泥含量較多，收縮性較大的水泥浮漿層及砂漿層一方面由于砼初凝時表面游離水分蒸發(fā)過快產(chǎn)生急劇的體積收縮，而此時砼早期強(qiáng)度較低(面層為砂漿層 強(qiáng)度更低)，不能抵抗這種變形應(yīng)力而導(dǎo)致砼表面開裂，另一方面由于面層浮漿或砂漿的收縮值比基層砼大許多，而造成變形值不同導(dǎo)致面層開裂。
5、預(yù)埋管線引起的樓板裂縫：預(yù)埋線管處沿管線方向出現(xiàn)表面裂縫；局部出現(xiàn)呈發(fā)散狀或龜裂狀的不規(guī)則裂縫。預(yù)埋線管，特別是多根線管的集散處是截面砼受到較多削弱，從而引起應(yīng)力集中，容易導(dǎo)致裂縫發(fā)生的薄弱部位。當(dāng)預(yù)理線管的直徑較小，并且房屋的開間寬度也較小，同時線管的敷設(shè)走向又不垂直于砼的收縮和受拉方向時，一般不會發(fā)生樓面裂縫。反之，當(dāng)預(yù)埋線管的直徑較大，開間寬度也較大，并且線管的敷設(shè)走向又垂直于砼的收縮和受拉力向時，就很容易發(fā)生樓面裂縫。因此對于較粗的管線或多根線管的集散處，應(yīng)按要求增設(shè)垂直于線管的短鋼筋網(wǎng)加強(qiáng)。
6、施工原因引起混凝土樓板裂縫：養(yǎng)護(hù)不到位，強(qiáng)制性規(guī)范要求混凝土養(yǎng)護(hù)要覆蓋并澆水，現(xiàn)在大多數(shù)不覆蓋，澆水也不能保證經(jīng)常性濕潤；施工速度過快，上荷早，特別是磚混住宅樓板，前澆筑完樓板，第二天即上磚、走車，造成早期混凝土受損；拆模過早或模板支撐系統(tǒng)剛度不夠；施工時樓板混凝土蓋筋被踩彎、踩倒，保護(hù)層過厚，承載力下降。

1、房屋改變使用用途和使用功能前的檢測：指房屋在改變原本設(shè)計使用用途和使用功能后房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載能力及各項技術(shù)參數(shù)是否滿足后期的安全使用要求，并對不滿足安全使用要求的構(gòu)件提出合理的加固處理意見。
2、房屋拆改結(jié)構(gòu)布置前的：指房屋使用單位想擴(kuò)大房屋內(nèi)在的使用空間、增設(shè)電梯及消防樓梯等構(gòu)造設(shè)施前的檢測，改造過程一般情況下需拆改房屋的部分結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件，拆改前需了解拆改是否影響房屋的結(jié)構(gòu)安全及采用加固可否達(dá)到拆改要求的一種為客戶提供可行性建議的檢測。
3、增加使用荷載前的房屋：一般以工業(yè)廠房、倉庫、生產(chǎn)車間、檔案館及機(jī)房較多，為滿足使用需求需在房屋樓面或其他承重構(gòu)件上增加吊車、檔案柜、機(jī)械設(shè)備、貨柜、廣告牌等設(shè)備前（后）為了解建筑目前樓面的承載能力是否滿足增加設(shè)備的安全使用要求的檢測，并對不滿足承載能力要求及安全使用要求的構(gòu)件提供合理的加固處理建議。
4、房屋增加使用層數(shù)前的：指房屋使用單位想增加使用層數(shù)前為了解建筑目前基礎(chǔ)、主體承重構(gòu)件的承載能力是否滿足增層后的安全使用要求，并對不滿足承載能力要求及安全使用要求的構(gòu)件提供合理的加固處理建議。
5、房屋延長設(shè)計使用年限的：指房屋已用年限已經(jīng)超過原設(shè)計使用年限想繼續(xù)使用房屋前的檢測，繼續(xù)延用前為了解房屋目前的各項技術(shù)參數(shù)是否滿足后期的安全使用要求，并對房屋目前出現(xiàn)的損壞及不滿足安全使用要求的構(gòu)件提供合理的加固處理建議。
6、裝修改造前房屋：該種在不改變結(jié)構(gòu)構(gòu)造的情況下一般為常規(guī)性的可靠性檢測，主要是房屋重新裝修前想了解原結(jié)構(gòu)的安全性和使用性（統(tǒng)稱為可靠性）是否滿足后期的使用要求及現(xiàn)時的國家規(guī)范要求。
7、安裝廣告屏幕等裝修加固改造前的性能。
8、裝修加固改造后的驗收。
9、 對房屋主體工程質(zhì)量、結(jié)構(gòu)安全性、構(gòu)件耐久性、使用性存在質(zhì)疑時的復(fù)核。

房屋安全檢測
    1）調(diào)查房屋建造信息資料。包括：查閱工程地質(zhì)勘察報告、設(shè)計圖紙、施工記錄、工程竣工驗收資料，以及能反映房屋建造情況的其他有關(guān)資料信息；
    2）調(diào)查房屋的歷史沿革。包括：使用情況、檢查檢測、維修、加固、改造、用途變更、使用條件改變以及災(zāi)害損壞和修復(fù)等情況；
    3）檢查核對房屋實(shí)體與圖紙（文字）資料記載的一致性；
    4）檢查房屋的結(jié)構(gòu)布置和構(gòu)造連接及結(jié)構(gòu)體系；
    5）檢查測量房屋的傾斜和不均勻沉降；
    6）調(diào)查房屋現(xiàn)狀。包括：建筑的實(shí)際狀況、使用情況、內(nèi)外環(huán)境，以及目前存在的問題；
    7）調(diào)查房屋今后使用要求。包括：房屋的目標(biāo)使用期限、使用條件、內(nèi)外環(huán)境作用等；
    8）抽樣或全數(shù)檢查測量承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的裂縫、位移、變形或腐蝕、老化等其他損傷，采用文字、圖紙、照片或錄像等方法，記錄房屋主體結(jié)構(gòu)和承重構(gòu)件損壞部位、范圍和程度及損傷性質(zhì)；  
結(jié)構(gòu)安全性與可靠性評價 
一、結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的驗算應(yīng)按國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般情況下，應(yīng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的強(qiáng)度、穩(wěn)定、連接的驗算，必要時還應(yīng)進(jìn)行疲勞、裂縫、變形、傾復(fù)、滑移等的驗算。對國家現(xiàn)行規(guī)范沒有明確規(guī)定驗算方法或驗算后難以判定等級的結(jié)構(gòu)或構(gòu)件，可結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗和結(jié)構(gòu)實(shí)際工作情況，采用理論和經(jīng)驗相結(jié)合（包括必要時進(jìn)行試驗）的方法，按照國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行綜合判斷；
二、結(jié)構(gòu)或構(gòu)件驗算的計算圖形應(yīng)符合其實(shí)際受力與構(gòu)造狀況；
三、結(jié)構(gòu)上的作用及作用效應(yīng)分項系數(shù)及組合系數(shù)應(yīng)分別按本標(biāo)準(zhǔn)第3.0.2條和第3.0.3條確定，并應(yīng)考慮由于變形、溫度等因素造成的附加內(nèi)力；
四、當(dāng)材料種類和性能符合原設(shè)計要求時，材料強(qiáng)度應(yīng)按原設(shè)計值取用。當(dāng)材料的種類和性能與原設(shè)計不符或材料已變質(zhì)時，材料強(qiáng)度應(yīng)采用實(shí)測試驗數(shù)據(jù)。材料強(qiáng)度的標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)按國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定確定。取樣時不得損害結(jié)構(gòu)的正常工作；
五、當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)表面溫度長期大于60℃，鋼結(jié)構(gòu)表面溫度長期大于150℃時，應(yīng)考慮溫度對材質(zhì)的影響；
六、驗算結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的幾何參數(shù)應(yīng)采用實(shí)測值,并應(yīng)考慮構(gòu)件截面的損傷、腐蝕、銹蝕、偏差、斷面削弱以及結(jié)構(gòu)或構(gòu)件過度變形的影響。

哪些情況下需要進(jìn)屋檢測： 1、在房屋建筑上設(shè)置高聳物、擱置物或者懸掛物的，屬于拆改房屋結(jié)構(gòu)、明顯加大房屋荷載或者在樓頂設(shè)置廣告牌等高聳物的，應(yīng)當(dāng)由原房屋設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，經(jīng)房屋安全機(jī)構(gòu)符合安全條件后，方可設(shè)置。 2、嚴(yán)重?fù)p壞的房屋一般不得裝飾裝修。確需裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)屋，并采取修繕加固措施，達(dá)到居住和使用安全條件后，方可進(jìn)行裝飾裝修。 3、非住宅房屋裝修涉及拆改房屋結(jié)構(gòu)、明顯加大房屋載荷的，應(yīng)當(dāng)由原房屋設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，經(jīng)房屋質(zhì)量機(jī)構(gòu)符合安全條件后，方可施工。 4、原有房屋改為公共場所或生產(chǎn)經(jīng)營用房的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)向房屋質(zhì)量機(jī)構(gòu)申請房屋。 現(xiàn)場測定構(gòu)件的混凝土強(qiáng)度是工程中經(jīng)常要求測試的項目，目前測試主要有回彈法(即schmidt錘法或表面硬度法)、超聲波法、超聲波一回彈綜合法、貫入法、斷裂法、拔拉法、拉脫法和取芯樣試驗法等?；炷翗?gòu)件中常見的缺損有裂縫、碎裂、剝落、層離、蜂窩、空洞、環(huán)境侵蝕和鋼筋銹蝕等。 
 一、地基基礎(chǔ)檢查
檢查、記錄房屋室內(nèi)外地臺、各墻柱腳是否有開裂損壞現(xiàn)象，地基基礎(chǔ)是否產(chǎn)生不均勻沉降而造成上部結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn)開裂及變形等異常現(xiàn)象。采用“DJD2-1GC”型電子經(jīng)緯儀對該房屋轉(zhuǎn)角部位豎向構(gòu)件傾斜率或偏移比值進(jìn)行測量，采用“DSZ2”水準(zhǔn)儀對該房屋轉(zhuǎn)角部位豎向構(gòu)件進(jìn)行沉降觀測，以確定該房屋主體整體是否發(fā)生不均勻沉降現(xiàn)象及房屋沉降是否趨于穩(wěn)定，并判定該損壞現(xiàn)象是否對房屋安全構(gòu)成影響。
二、鋼筋混凝土檢查
檢查、記錄鋼筋混凝土構(gòu)件是否出現(xiàn)明顯的受力變形及開裂損壞等異常現(xiàn)象，對損壞（包括：開裂、變形、保護(hù)層剝落、露筋、鋼筋銹蝕程度等）構(gòu)件外觀狀態(tài)進(jìn)行拍照記錄，并判定該損壞現(xiàn)象是否對房屋安全構(gòu)成影響。
三、磚墻砌體檢查
檢查、記錄磚墻砌體是否出現(xiàn)明顯的受力變形及開裂損壞等異常現(xiàn)象，對損壞（包括：開裂、變形、風(fēng)化、弓凸等）構(gòu)件進(jìn)行拍照記錄并判定該損壞現(xiàn)象是否對房屋安全構(gòu)成影響。
四、木結(jié)構(gòu)檢查
檢查、記錄木結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)傾斜、下垂、側(cè)向變形、腐朽、裂縫及節(jié)點(diǎn)是否出現(xiàn)松動、脫榫等損壞現(xiàn)象，并判定該損壞現(xiàn)象是否對房屋安全構(gòu)成影響。
五、裝修部分檢查
（a）檢查、記錄內(nèi)外墻及天花板的批蕩層是否出現(xiàn)風(fēng)化、空鼓、起拱、脫落及龜裂等損壞現(xiàn)象。
（b）檢查、記錄樓地面飾面是否出現(xiàn)空鼓、起拱、起砂和開裂等損壞現(xiàn)象。
（c）檢查、記錄門窗是否出現(xiàn)變形、開裂、木質(zhì)腐朽、鐵件銹蝕等損壞現(xiàn)象，使用是否靈活。
六、設(shè)備部分檢查
檢查、記錄水電設(shè)施使用功能是否正常；衛(wèi)生器具零件損壞、殘缺；電照設(shè)備的新舊、完損、電線老化、絕緣等情況。
http://www.feisalt.com