什么是房屋檢測鑒定?房屋檢測鑒定是為了**生命財產(chǎn)，對老舊危房進行檢測，對其已有損傷的部分進行改造加固。我國很多地區(qū)，還使用上世紀50年代甚至更早時候建造的房屋，其中以磚木結(jié)構(gòu)房屋為主，而這絕大部分的房屋尚未得到合理的維護，致使這些房屋經(jīng)過長時間的外力侵蝕和破壞，如今已淪為危房。
我國現(xiàn)代建筑工程的發(fā)展特點，讓建筑的檢測與加固的地位舉足輕重。
首先，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，建筑工程的量穩(wěn)步提高。每年我國新增建筑面積達到2億平方米，其中以混凝土結(jié)構(gòu)為主，每年消耗全球40%的混凝土和鋼材。新增建筑需要檢測加固的數(shù)量大大提升。
工程建造速度的大幅提升，過分追求經(jīng)濟利益，使得很多工程的質(zhì)量與可靠性得不到保證。我國一般工業(yè)和民用建筑的壽命平均在30年左右，部分工程只有10年，與國外有較大差距，美國平均壽命為74年，英國為132年，其他歐洲國家很多也在百年以上。
大量老舊建筑需要重新維護改造。不管是歷史性的建筑，還是使用期限將近的工業(yè)民用建筑，在將來使用中，都要經(jīng)過檢測修復(fù)，才能保證繼續(xù)使用。每年都有一批快到期限的建筑需要維護，而且在今后更長時間內(nèi)，需要檢測維護的數(shù)目將有巨大的提升。
新規(guī)范不斷修訂，已有建筑不滿足要求。從我國開始自己制定規(guī)范至今，各類規(guī)范已經(jīng)過多次修訂，一些關(guān)系到建筑安全的技術(shù)要點不斷提高。按照當(dāng)時規(guī)范設(shè)計的建筑現(xiàn)在有些已經(jīng)不能滿足規(guī)范，有必要對這些建筑進行一輪檢測與加固，使之滿足新的使用要求。
災(zāi)害頻頻發(fā)生，災(zāi)后檢測修復(fù)工程增多。這幾年，國內(nèi)先后經(jīng)歷了汶川、玉樹、舟曲等地多次特大災(zāi)害，給生命和財產(chǎn)安全造成了巨大損失。一些人為的重大災(zāi)害也經(jīng)常出現(xiàn)，例如CCTV配樓起火，上海蓮花河畔景苑小區(qū)在建居民樓整體倒塌、11.15上海靜安區(qū)高層住宅樓火災(zāi)等。很多建筑在災(zāi)害中嚴重受損，但是仍未完全破壞，可通過檢測評價判定建筑可修復(fù)性，并加以修復(fù)。災(zāi)害引起社會對重要的建筑的安全性的討論，一些公共建筑在災(zāi)后受到廣泛的加固的呼聲。北京、上海及一些地震帶上的主要城市的公共建筑，如、運動場、中小學(xué)建筑等，強制進行了檢測加固。這些工程占了這幾年檢測加固方面很大一部分工作量，在將來也是有增無減的。

（一）強制性 
如今，很多城市已經(jīng)制定了對房屋安全責(zé)任人委托的義務(wù)，同時對拆除房屋的主體以及承重結(jié)構(gòu)前要遵循依法辦理審批手續(xù)進行了要求。有一下情況達的，房屋的所有人、使用人以及企業(yè)單位要申請房屋安全：拆除或是改變房屋的墻體、柱、梁、板等主體結(jié)構(gòu)；由于施工對周圍房屋產(chǎn)生影響的；房屋在使用時間超過規(guī)定使用年限仍在使用的；出現(xiàn)危及使用安全跡象的房廈；超過設(shè)計要求或規(guī)范，明顯加大荷載的房屋；改變使用性質(zhì)、危及使用安全的房屋；創(chuàng)建大型建筑或是有樁基、地下建筑物和構(gòu)筑物等建設(shè)項目的，建設(shè)企業(yè)要在開始興建前申請對施工區(qū)相鄰房屋進屋安全跟蹤監(jiān)測。 
（二）社會性 
隨著經(jīng)濟建設(shè)的飛躍發(fā)展，房屋安全工作也取得了很大的績效。房屋安全工作在經(jīng)濟發(fā)展的帶動下同時又遵循市場的規(guī)律繼續(xù)發(fā)展，在社會對工作的急迫要求下，房屋安全工作的得到了迅速發(fā)展。廣大的群從把機構(gòu)叫做房屋。這足以反映了老百姓對房屋安全工作的認可。同時更促進房屋安全工作的良性發(fā)展。 
（三）發(fā)展性 
隨著社會經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)的飛躍發(fā)展，在市場競爭激烈的壓力下，每個行業(yè)積極地引進新的技術(shù)，因而，機構(gòu)也是如此。很多新的科學(xué)技術(shù)被使用在房屋安全工作中，不管是堅定的設(shè)備或是堅定的技術(shù)，比以前的機構(gòu)發(fā)生了明顯的改變、得到了很大進步。如今，我門國家的經(jīng)濟水平正在逐步的提高，建筑行業(yè)的發(fā)展正向著積極向上、繁榮的趨勢發(fā)展，以前的平房已經(jīng)被高樓大廈所取代，實際上，現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)滿足不了新形勢下房屋管理需求，必須的要求對其進行整理、研究，制定和時宜的標(biāo)準(zhǔn)。

勘查方案： 
1、收集調(diào)查：收集相關(guān)設(shè)計文件、施工資料，調(diào)查建筑物的使用歷史。 
2.結(jié)構(gòu)基本情況勘查：結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑層數(shù)、梁柱截面尺寸等； 
3.結(jié)構(gòu)使用條件勘查：樓面荷載、分隔墻布置、使用環(huán)境等； 
4.地基基礎(chǔ)勘查：地基變形、上部結(jié)構(gòu)反應(yīng)(有否傾斜、有否外墻開裂等)； 
5.上部結(jié)構(gòu)表面現(xiàn)狀勘查：結(jié)構(gòu)構(gòu)件有否破損、有否明顯的撓度變形，梁柱板及填充墻有否可見裂縫，裂縫的分布、形狀、大小等。 
6.材料性能檢測：對結(jié)構(gòu)混凝土的抗壓強度采取回彈法結(jié)合鉆芯取樣檢測，對結(jié)構(gòu)構(gòu)件的配筋進行開鑿檢查以及采用掃描型鋼筋位置測定儀進行掃描檢查。 
7.結(jié)構(gòu)復(fù)核計算：復(fù)核計算房屋的原設(shè)計文件及現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)，確定結(jié)構(gòu)安全等級，并提出相應(yīng)的處理措施
需要進行建筑工程質(zhì)量檢測的情形主要有：
一、未依照法定程序報建而擅自建成的建筑
該類建筑可向建設(shè)主管部門申請竣工驗收，但需要進行工程質(zhì)量的檢測，由機構(gòu)出具建筑工程質(zhì)量檢測報告，且報告結(jié)論為符合設(shè)計文件及規(guī)范強制要求，可正常使用，即報告結(jié)論要合格，方可向部門申請竣工驗收，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
二、未報先建被建設(shè)主管部門叫停的未建成建筑
由于該類建筑尚未竣工，可能只做好基礎(chǔ)或者上部主體結(jié)構(gòu)僅完成部分，故此類情況，應(yīng)對已經(jīng)完工的部分進行質(zhì)量檢測，經(jīng)檢測合格，符合設(shè)計文件及相關(guān)規(guī)范強制條文的規(guī)定后，可就該部分工程向建設(shè)主管部門申請補報建手續(xù)，由建設(shè)主管部門驗收通過后，可依法進行后續(xù)的建造。
三、建成后無法通過竣工驗收的建筑
該類建筑一般建成較早，竣工驗收條件難以達到，故，若需要正常使用，需由住建工程檢測有限公司出具建筑工程質(zhì)量檢測報告且結(jié)論為合格后，方可繼續(xù)使用，公司所出具的檢測報告，可用于部門辦理正常營業(yè)、開辦幼兒園、酒店賓館、商業(yè)、工業(yè)等用途，可作為房屋安全的憑證。
四、外企驗廠類建筑
此類建筑未通過建設(shè)主管部門的竣工驗收，而外資企業(yè)在審核供應(yīng)商的時，會要求提供房屋質(zhì)量文件，此時，可由住建工程檢測有限公司出具建筑工程質(zhì)量檢測報告，該報告可作為建筑工程質(zhì)量文件，可通過外資企業(yè)的審核。
該類項目以工業(yè)廠房為主，主要檢測目的就是為通過外資企業(yè)驗廠審核的需要而進行。
五、其它類型未通過建設(shè)主管部門的竣工驗收

房屋哪些情況下，需要辦理檢測：
1）房屋因勘察、設(shè)計、施工、使用等原因，出現(xiàn)裂縫損傷或傾斜變形時。這類項目除評估結(jié)構(gòu)安全性、提出處理建議外，一般需要進行損傷原因分析，分析勘察、設(shè)計、施工、使用等哪個環(huán)節(jié)造成現(xiàn)有損傷，為責(zé)任認定提供依據(jù)。住宅質(zhì)量整治及仲裁多屬該類項目。
2）房屋因材料、環(huán)境等原因，在設(shè)計使用年限內(nèi)出現(xiàn)影響安全或使用的劣化、老化跡象時。對混凝土結(jié)構(gòu)，材料因素可能有混凝土骨料中含有MgO等活性成分、水泥中堿含量過高、水泥性不良、拌和水中含過量Cl-等，環(huán)境因素可能有化學(xué)物質(zhì)、凍融循環(huán)、過量Cl-等，這些因素可能引起混凝土爆裂、鋼筋銹蝕、化學(xué)侵蝕、堿骨料反應(yīng)、凍融破壞等劣化、老化跡象，鋼結(jié)構(gòu)的主要老化跡象是鋼材銹蝕，砌體結(jié)構(gòu)的主要老化跡象是磚墻風(fēng)化，木結(jié)構(gòu)的主要老化跡象是蟲蝕、腐朽。這類結(jié)構(gòu)安全性檢測評估，一般需要進行材料和環(huán)境分析，查找造成劣化或老化的主要原因，預(yù)測繼續(xù)劣化或老化的程度，并提出有效的處理措施建議。
3）房屋因相鄰工程影響，出現(xiàn)裂縫損傷或傾斜變形時。這類結(jié)構(gòu)安全性檢測評估，重點是區(qū)分受檢房屋的裂縫損傷或傾斜變形系房屋本身原因引起還是鄰近基坑工程施工影響引起，評估結(jié)構(gòu)安全性并提出合理的處理措施建議。由于該類項目多在損傷或變形發(fā)生后委托進行，當(dāng)事雙方可能已經(jīng)發(fā)生矛盾，故也有較多的法院委托仲裁項目。
4）房屋使用功能或局部結(jié)構(gòu)改變，對結(jié)構(gòu)安全性有影響時。房屋使用過程中，可能發(fā)生使用功能改變，如廠房改辦公樓、辦公樓該商場等，也可能需要進行局部開設(shè)門洞、局部樓板開洞、局部抽梁拔柱等局部結(jié)構(gòu)改變，這些因素對結(jié)構(gòu)安全性均有影響，需要進行安全性檢測評估，按照新的使用功能和結(jié)構(gòu)布置驗算結(jié)構(gòu)構(gòu)件并評估結(jié)構(gòu)安全性。當(dāng)功能和結(jié)構(gòu)改變較大時，尚需進行抗震性能評估。
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